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Crisis habitacional

Los 5 puntos polémicos de la Ley de Alquileres que el Gobierno promete cambiar

Sergio Massa dijo que la regulación actual redujo la oferta y prometió debatir una modificación. Las cuestiones que generaron discusión entre inquilinos y propietarios.

La Ley de Alquileres fue aprobada por el Senado y promulgada por el Poder Ejecutivo en junio de 2020. Aunque fue pensada para proteger a los inquilinos, el diagnóstico de Sergio Massa es que produjo una reducción en la oferta de departamentos.

La polémica estuvo alrededor de la normativa desde el inicio, con argumentos a favor y en contra. Hubo varios puntos que los propietarios rechazaron y que, en consecuencia, hicieron que retiraran las propiedades del mercado.

Esa decisión derivó en un mayor perjuicio a los inquilinos, que deben convalidar precios altos para empezar a alquilar y, además, cumplir con más requisitos para ser "elegibles". A continuación, un repaso por los puntos fundamentales de la Ley que Alquileres.

1. Duración de los contratos

Según la normativa, los contratos de alquiler deben tener un período mínimo de tres años, uno más que el período que se acostumbraba. Eso le da previsibilidad al inquilino, que se asegura una vivienda por ese lapso.

Por el lado de los propietarios, en cambio, pierden la posibilidad de disponer del inmueble -por ejemplo, para venderlo- durante más tiempo y no pueden renegociar el contrato según los cambios en el mercado.

2. Ajuste anual

La Ley de Alquileres también fijó la obligación de hacer solamente un ajuste anual según una fórmula que publica el Banco Central. Su ajuste se realiza en función de una combinación en partes iguales del índice Ripte de salarios y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec.

Para los inquilinos, este punto fue una victoria a media. Si bien congela el precio durante 12 meses y, en un contexto inflacionario, "licuar" el peso de las cuotas sobre el sueldo, cuando llega el ajuste, los precios de los contratos saltan con fuerza. Este año, los primeros alquileres pactados según esta fórmula vieron aumentos que llegaron a superar el 40%.

3. Inscripción de los contratos ante la AFIP

La normativa que ahora se busca modificar establece que el propietario tiene la obligación de inscribir los contratos de alquiler ante la AFIP. Si el locador no lo hace, el inquilino puede llevar adelante el trámite.

Este punto generó polémica entre los locadores, que prefieren no formalizar esa renta ante el organismo recaudador. De hecho, este jueves el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, estimó que se inscribieron apenas un 10% de los contratos vigentes, dada la informalidad que afecta al mercado.

4. Depósito y garantías

La Ley de Alquileres también estableció que solo se le puede pedir al inquilino, en concepto de depósito, el equivalente al monto del primer mes de alquiler. Esto marcó una fuerte reducción en el precio "de entrada" a una propiedad, ya que se llegaban a exigir hasta tres meses por anticipado.

En cuanto a las garantías, el inquilino debe proponer al menos dos posibilidades entre: título de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza o fiador solidario; o garantía personal del inquilino: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio.

Por el lado del locador, no puede pedir una garantía que supere 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo que se trate de una garantía personal del inquilino, cuando puede pedir hasta un máximo de 10 veces el valor mensual de la locación.

5. Reparaciones y gastos

Otro punto polémico en la regulación de los alquileres es la distribución de los gastos entre el inquilino y el propietario.

El locatario debe pagar los gastos asociados al usufructo: las facturas de luz y gas, el pago destinado al personal de mantenimiento, entre otros. Además, puede hacer reparaciones (con previo aviso al propietario) y descontarlas del alquiler.

El locador debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa no imputable al inquilino. En cambio, las expensas extraordinarias, que no hagan al uso de la propiedad, deberán correr por cuenta del propietario.

Si no se puede usar el inmueble se puede pedir la rescisión del contrato o dejar de pagar el alquiler por el tiempo que no pueda usar o gozar del inmueble.

Fuente: TN